2025年4月2日，北京市不动产信托“外贸信托-吉量10号”正式成立，这也是全国首单仓储类不动产服务信托。该项目通过北京不动产信托财产登记试点机制，将物流仓储设施直接登记为信托财产，实现了“不动产+慈善+养老+传承”四位一体服务模式。这标志着我国不动产信托制度从“法律概念”迈向“实践落地”，为全国推进不动产信托财产登记提供“首都样本”。

　　长期以来，不动产信托因缺乏财产登记机制，需通过特殊目的载体(SPV)等复杂架构实现，既增加操作成本，也难以发挥信托财产独立性优势。2024年底，北京金融监管局联合北京市规划自然资源委员会出台《关于做好不动产信托财产登记工作的通知(试行)》，首次明确“非交易性过户”规则——不动产权证附记栏直接标注“信托财产”及产品名称，为“不动产装入信托”提供制度保障。

　　中国外贸信托党委书记、总经理卫濛濛表示，该政策精准破除了行业发展枷锁。中国外贸信托深耕资产服务信托十余年，在展业过程中发现委托人对“房产装入信托”的需求日益凸显。但受限于登记制度缺失，信托财产独立性难以实现。新政实施后，信托财产可依法独立于各方资产，未来即便面临债务纠纷，也能通过登记信息清晰界定权属，真正实现“风险隔离”。

　　“外贸信托-吉量10号”委托人系“422家庭”(四位老人、双独夫妻、两名子女)的典型缩影。去年家中老人遭遇重大交通事故后，委托人意识到养老规划的紧迫性，却始终无法通过传统方式系统性解决多元化需求。最终，通过信托架构，委托人的仓储类不动产纳入信托，实现三大突破：一是权属界定更清晰规范。第三方可通过登记信息一目了然地知晓财产状态，未来即便面临债务纠纷，信托财产也能依法独立于各方资产，真正实现风险隔离。二是管理服务更专业高效。作为受托人，中国外贸信托依托在不动产运营、资产配置等领域的专业能力，为客户提供从资产维护、价值管理到收益分配的全周期服务，帮助委托人摆脱不动产管理的烦琐事务，实现“省心托付”。三是满足委托人更多元需求。根据委托人意愿，“外贸信托-吉量10号”项目将仓储租赁收益的50%定向用于公益捐赠，剩余部分专项用于老人赡养与子女教育。这一实践让单一房产同时承载养老保障、代际传承与社会公益的多重使命，彰显了信托制度在满足个性化、复合化需求方面的独特价值。

　　北京金融监管局党委书记、局长朱衍生指出，不动产信托的成功实践，有效回应社会需求，实现不动产信托从“高净值专属工具”向“普惠型财富管理载体”转型。

　　中国人民银行数据显示，我国居民住房资产占家庭总资产比重达59.1%，不动产作为家庭核心资产的地位不言而喻。不动产信托财产登记制度的推出，为信托提供多元财产类型的财产隔离、受托服务打开巨大空间。清华大学法学院金融与法律研究中心研究员邢成表示，北京试点案例验证了信托制度在养老、特需领域的核心价值，未来信托财产登记范围将扩展至知识产权、数据资产等新型财产。(CIS)